После бурного пятилетнего развития и роста в 2003-2008 годах и последующего двухлетнего кризисного периода болгарский рынок недвижимости переходит к новому этапу развития. Его нынешнее состояние характеризуется ростом вторичных предложений и сделок с ними. При этом можно сказать, что рынок достиг нового оптимального соотношения цены и качества при вполне стабильном спросе, хотя и меньшем, чем несколькими годами ранее.
Осенью 2008-ого года цены на недвижимость Болгарии достигли своего пика. Тогда двухкомнатная квартира в панельном доме (1980 г.) с отдельной кухней в хорошем спальном районе Бургаса стоила 60 000 евро, и на фоне мирового финансового кризиса уже в тот момент многие начали задаваться вопросом - что будет дальше.

С января 2009-го года падение цен стало всеобщим явлением по всем видам недвижимости. В 2010-м эта тенденция сохранилась, и только к концу года вторичный рынок, по всей видимости, подошел к порогу максимального падения. Тогда при достижении определенного уровня цен некоторые категории недвижимости стали продаватся очень быстро, тем не менее, количество сделок оставалось небольшим.

Текущее состояние рынка
В начале 2011 года в среднем ценовом диапазоне цены стабилизировались. Более того, на вторичном рынке появились предложения, выставленные по более высоким ценам, чем в прошлом году. Это – результат оживления спроса в конце 2010-го и начале 2011-го годов, а также следствие уменьшения числа предложений от владельцев недвижимости, желающих срочно ее продать.

Наибольшим интересом со стороны покупателей в этой ситуации пользуются курортные квартиры в среднем ценовом диапазоне в качественных зданиях с хорошим местоположением. Предложения в более низком ценовом диапазоне также вызывают интерес, конвертирующийся в покупки, но в меньшем объеме, тогда как к «люксовым» комплексам, где цена снизилась на 30-50% по отношению к пиковым значениям, интерес хотя и высок, но не приводит к большому числу реальных сделок. Недвижимость в больших городах, не испытавшая таких больших колебаний в цене, привлекает местных жителей, но плохо подходит для иностранных покупателей.

В целом на вторичном рынке ситуация почти не меняется, объем предложения плавно растет, а сделки осуществляется только на определенных ценовых отметках.

Одновременно активизировались некоторые из застройщиков, выставив на рынок ряд новых проектов в надежде продавать их по растущей цене. Однако спустя некоторое время, после того, как лучшие из квартир были проданы, цены в этих проектах снова стабилизировались на уровне чуть выше кризисного периода.

Другие застройщики, имевшие проблемы с финансированием в период кризиса, но не накопившие больших долгов, сумели найти соинвесторов и постепенно завершают давно начатые объекты, хотя и с опозданием относительно графика.

Характеристика спроса
Спрос на курортную недвижимость в целом остается низким. Для внутреннего спроса ключевым фактом является недостаток собственных средств у жителей Болгарии и их недоверие к кредитным институтам. Спрос со стороны западноевропейцев невелик и имеет, как и раньше, исключительно инвестиционный характер. На этом фоне основными покупателями курортной недвижимости остаются россияне, однако при общем достаточно высоком интересе с их стороны лишь около 30% запросов реально превращаются в сделки.

Установившийся уровень цен на недвижимость болгарских курортов зависит от несколько факторов: климата и географии, объема предложений в конкретном месте, а также от их качества. Также имеет значение, кто именно преимущественно является продавцом. Так, например, на известном горнолыжном курорте Банско основными покупателями до кризиса были западноевропейцы. Сейчас они, разочарованные финансовым результатом управления своей недвижимостью, массово выставили ее на продажу, так что цена сделок в Банско упала до 300 евро за кв.м. Однако на других курортах действуют другие факторы ценовобразования.

Текущие цены на недвижимость
Вот актуальные цены сделок на вторичном рынке болгарских курортов весной 2011 года.

Наиболее ликвидными в данный момент являются предложения в хорошо обустроенных курортных или городских районах с развитой инфраструктурой недалеко от мест отдыха и пляжей. Студии востребованы по цене до 25 000 евро, квартиры с одной спальней - до 40 000, с двумя спальнями – до 60 000 евро, в люксовом сегменте - 100 000. Спрос на отдельно стоящие находится в пределах 50 000 – 150 000 евро в зависимости от местоположения и качества строительства.

В качестве актуальных тенденций болгарского рынка курортной недвижимости можно упомянуть сохранение спроса со стороны россиян, а также ожидаемый инвестиционный спрос со стороны болгарских компаний и физических лиц со свободными финансовыми ресурсами. Под вопросом остается дальнейшее влияние на рынок покупателей из Западной Европы, тогда как в юго-западных областях страны спрос со стороны жителей Греции уже стал важным фактором рынка.